好公司系列（二）：融創中國（1918）

 融創中國是一間地產公司。買地產股，正常思路係樓價升，地產股升。地產商用低價賣地，扣除利息建築成本，賣樓收益就是利潤。當中最大的成本，就是地價和利息。在樓市好的時候，高價拿地，萬一樓價不升反跌，隨時蝕錢賣樓。地產作為高風險項目，利息一啲都唔平，內地房地產商，融資利率達7厘至8厘絕不奇怪。恒大地產更加要發10厘債券才能借到錢。要在咁多地產發展商中脫穎而出，絕對係一件困難的事，萬一資金鏈斷裂，公司隨時破產。但是每一個地方，都存在一個地產大亨，人們總是需要買一個舒適的家。要做大做强，就要眼光好，敢用有限資金借貸發展，富貴險中求。所以地產是一個不能錯失的項目。在眾多房地產當中，我選擇相信融創，主席孫宏斌是一個商業奇才，在清華畢業，在聯想中由低做起，柳傳志看中提拔至營業部主管。

當年，孙宏斌在自己分管的企业发展部单独搞了一份《联想企业报》，在报上宣扬了自己如何聘人，裁人和任命分公司经理，要知道当时联想集团内部已经有了一份柳传志办的《联想报》。

而《联想企业报》的头版：“企业部的利益高于一切”，更是在联想内部引起了轩然大波。

“将在外，军令有所不受”，闻此消息，长期坐镇香港的柳传志彻底坐不住了。

1990年3月，柳传志回京开了一期干部培训，准备妥善处理企业发展部的问题。当然也有找孙宏斌谈话，可是并没有什么结果，孙宏斌并不认为自己有任何问题。

再爱才的柳传志也不会任由孙宏斌侵犯自己的利益，当联想内部流传孙宏斌打算带着企业部独立，“携款1700万而逃”的时候，柳传志立马向公安局和检察院报了案。

一招“挪用公款罪”，直接将孙宏斌送进了监狱，判刑五年。

一念天堂，一念地狱。

很多人入狱后，很可能意志消沉，一蹶不振。对于孙宏斌来说，懊恼有之，不甘有之，愤怒有之，但是唯独没有的，就是承认自己有罪。就像他在辩护的时候提到的那样：在联想之外另立账户，只是为了周转方便，从没有想过私吞，仅此而已。

看一个人行不行，不是看他的高峰时刻，而是看他是否能够触底反弹。

1994年初，孙宏斌被裁定减刑1年零两个月，同年3月27号，正式刑满释放。

正如电影《肖申克的救赎》里说的那样：有些鸟注定是不会被关在笼子里的，因为它们的每一片羽毛都闪耀着自由的光辉。

出狱后的第一件事，孙宏斌便找上了柳传志。不是复仇，而是请他吃饭。当时的孙宏斌已顾不上个人恩怨，他满脑子想的都是创业，可是苦于没有资金和人脉。

饭局上，孙宏斌主动向柳传志认错：“之前的事，是我错了。”并承诺今后不再涉足IT界。而且还表示自己想涉足房地产，希望老东家能够施以援手。

柳传志心里如何作想我们不得而知。看得到的，就是柳传志不仅给了孙宏斌50万元作为启动资金，而且还拉来了中科集团董事长周小宁，来给孙宏斌铺路。

出狱仅短短几个月时间，一代传奇地产公司融创的前身“顺驰”，就这样被孙宏斌缔造出来了。

从房屋中介出身的顺驰，2年之后成功转型房产开发商。恰好碰上了好时代，1997年，国家决定拉动内需，房地产行业受到重视。

乘上这股政策东风，顺驰一路扶摇直上。2002年底，顺驰在天津累计开发30个项目，占到天津房产开发总额的20%，成为响当当的“津门老大”。

野心勃勃的孙宏斌当然不会把眼光局限在一个小小的天津，他的目标是星辰大海。

2003年，“中城联盟”在重庆召开例会，孙宏斌挑衅式地公开喊话，对标万科，“一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座的诸位，包括王总”。

要知道，当时万科销售额44亿元，全国第一，顺驰才14亿元。狂妄、自大，是业内人士给孙宏斌统一贴上的标签。

可谁都没料到，喊话仅仅两个月之后，顺驰开始如飓风般席卷全国。大范围跑马圈地，屡创拿地天价。

2003年9月，顺驰以5.97亿元的价格拿下石家庄009号地块；2003年12月，顺驰又以9.05亿元拿下北京大兴黄村地块；2004年1月，顺驰以27.3亿元拍得苏州工业园区凤凰城地块。孙宏斌身上又多了一个新的标签，“地产骇客”。

一年多的时间，顺驰的储备面积就达到了1200万平方米，员工数量也激增超过八千，成为了名副其实的全国大型房地产公司。

大好流年，时运最济的就是把杠杆运用得淋漓尽致的激进派。

可是，不惜代价的拿地和合作开发，造成的结果就是顺驰的房价明显高于周边其他项目。光是一个管理成本，就占据了总项目的8%，远超行内3倍水平。利润更是低于5%，要知道当时的万科利润从来不会低于15%，富力更是超过30%。

2004年，过热的楼市遭到了国家密切关注，各种政策密集下达调控，房地产凛冬将至。在海南全国房地产论坛上，王石更是直接点名斥责顺驰破坏行业竞争规则。

同年11月，顺驰赴港上市计划搁浅。次年，与美国投资银行摩根的谈判失败，直接导致顺驰裁员20%。2006年初，顺驰欠下银行贷款高达46亿元。

12.8亿元、9亿元，就算是在最后一年，销售额都有几十亿元的顺驰，在半年时间分两笔被贱卖给了香港路劲集团。

再次跌入谷底的孙宏斌仍不信命，怀揣着梦想，依托于顺驰留下的火种，一些优质地块和项目，天津融创浴火重生，成了孙宏斌的最后一棵救命稻草。

2010年国庆最后一天，融创中国在香港联交所高调上市，许久没在镁光灯下露面的孙宏斌终于再次回到了大众的视野。

“我等了三年，就是要等一个机会，我要争一口气，不是想证明我了不起。我是要告诉人家，我失去的东西一定要拿回来！”

小马哥等了三年，孙宏斌也等了三年。他触底反弹的能力，他的坚韧不拔，不得不让人折服。

站在顺驰的肩膀上，融创知道该如何才能走的更远。

发展初期，对于导致顺驰失败的直接导火索现金流，融创一直把控的很好。

每年都有一个严格的预算管理规划，其中就有分级别的应对措施：销售额差10%、20%、30%的时候都会有预案。此外在买每一块土地之前，融创都会给出一个完整的资金解决方案。

根据融创的上市文件显示，从2007年到2010年，融创的资产负债率都处于行业低位，分别是68%，61%，28%和70%。同时期的恒大，碧桂园等都超过80%，即使以稳健著称的万科，平均负债率都在72%以上。

不得不说，这时的融创并没有借用太多的杠杆来飞速扩张。

現時融創銷售額規模已達到全國第四。買地嘅策略、節奏、建築質素特色，係秒剎其他發展商。現在2021年，在3條紅線下，融創又再次瘋狂拿地，但我相信融創會成功。因為成功絕對不是僥倖，而是一班團隊裏，用心經營嘅成果，它在順馳的失敗，會令他警惕，一班管理層已經跟從他幾十年，都是做實事的人，是會控制風險。

相對起其他國企發展商，雖然國企融資利率特別低，又有國家扶持，但我相信民企的競爭力遠遠大於國企，所以只會買民營企業。現在的監管風暴，有3條紅線，住房不炒，限價、限貸、限售。對高杠杆嘅地產商來說，係非常危險，所以我都不建議將太多籌碼放在地產股上。現在買股票的人，都不會買地產股。但我在此時，仍然會放心把部分資金買融創，相信融創的管理層，相信他們會在危機中找到機會。我亦可以在低價增持。買股票對很多人來說，非常困難，但只要相信商業奇才，將資本交給他，他就會將生意做大，而不是找交易對手。一時買煤礦股，一時買航運表，一時買比特幣，與股市大鱷、人工智能、期指大戶、對沖基金等機構做交易對手，參與賭博零和遊戲。所以我現在很放心，相信我買的融創中國，未來一定會再創新高。